PETYCJA w sprawie zmiany przepisów dotyczących najmu lokali mieszkalnych i zapewnienia realnej ochrony właścicielom mieszkań
PETYCJA
w sprawie zmiany przepisów dotyczących najmu lokali mieszkalnych i zapewnienia realnej ochrony właścicielom mieszkań
Do:
Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej – Komisji do Spraw Petycji
Do wiadomości:
Ministra Sprawiedliwości
Ministra Rozwoju i Technologii
Na podstawie art. 63 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz ustawy z dnia 11 lipca 2014 r. o petycjach zwracamy się o podjęcie działań legislacyjnych zmierzających do przywrócenia rzeczywistej równowagi pomiędzy ochroną praw lokatorów a konstytucyjnie chronionym prawem własności.
Obowiązujące przepisy powinny chronić uczciwego najemcę przed nieuczciwym właścicielem, ale jednocześnie muszą skutecznie chronić właściciela przed osobą, która uporczywie nie płaci za korzystanie z jego mieszkania.
Nie może dochodzić do sytuacji, w której najemca przez wiele miesięcy nie płaci czynszu ani innych należności, nadal zajmuje cudzą nieruchomość i korzysta z mediów, podczas gdy właściciel ponosi koszty utrzymania mieszkania i ma ograniczone możliwości odzyskania swojej własności.
POSTULUJEMY:
1. Przyspieszenie procedury odzyskania mieszkania
Wnosimy o wprowadzenie uproszczonego i przyspieszonego postępowania umożliwiającego właścicielowi odzyskanie mieszkania od najemcy, który uporczywie nie wywiązuje się z obowiązku zapłaty czynszu.
Długotrwałe postępowania nie mogą powodować, że właściciel przez wiele miesięcy lub lat pozostaje pozbawiony możliwości faktycznego dysponowania swoją własnością.
2. Przyspieszone postępowanie sądowe
Sprawy dotyczące opróżnienia lokalu w przypadku udokumentowanych i długotrwałych zaległości czynszowych powinny być rozpoznawane w szczególnym, przyspieszonym trybie.
Należy rozważyć wprowadzenie ustawowych terminów na rozpoznanie takich spraw przez sądy.
3. Skuteczniejsze rozwiązanie umowy z nierzetelnym najemcą
Wnosimy o uproszczenie procedury wypowiadania umowy najmu osobie, która uporczywie nie płaci czynszu lub innych należnych opłat.
Prawo powinno jednoznacznie odróżniać osobę znajdującą się przejściowo w trudnej sytuacji życiowej od osoby świadomie wykorzystującej ochronę lokatorską w celu wielomiesięcznego korzystania z cudzej własności bez zapłaty.
4. Możliwość wstrzymania dostarczania mediów
Wnosimy o stworzenie jasnej, ustawowej procedury umożliwiającej doprowadzenie do czasowego wstrzymania dostarczania określonych mediów, takich jak energia elektryczna, gaz czy woda, jeżeli najemca uporczywie nie reguluje należności.
Możliwość taka powinna istnieć wyłącznie po spełnieniu określonych w ustawie warunków, przykładowo gdy:
- najemca zalega z czynszem lub opłatami przez co najmniej trzy pełne okresy płatności,
- właściciel pisemnie poinformował najemcę o wysokości zadłużenia,
- najemca został wezwany do uregulowania należności,
- wyznaczono mu dodatkowy termin na zapłatę,
- mimo wezwania należności nie zostały uregulowane,
- koszty dostarczanych mediów obciążają właściciela albo właściciel jest zobowiązany do ich regulowania wobec dostawcy, wspólnoty, spółdzielni lub zarządcy nieruchomości.
Procedura powinna umożliwiać właścicielowi wystąpienie do właściwego dostawcy lub innego uprawnionego podmiotu o czasowe wstrzymanie dostaw.
Właściciel działający zgodnie z taką ustawową procedurą nie powinien ponosić z tego tytułu odpowiedzialności karnej ani cywilnej.
Jednocześnie ustawa powinna przewidywać odpowiednie zabezpieczenia w szczególnych przypadkach, w których wstrzymanie danego medium mogłoby spowodować bezpośrednie zagrożenie dla życia lub zdrowia.
5. Właściciel nie może być zmuszany do finansowania mediów nierzetelnego najemcy
Niedopuszczalna jest sytuacja, w której osoba nie płaci czynszu ani rachunków, ale nadal zużywa energię elektryczną, gaz lub wodę, a zobowiązania te musi regulować właściciel.
Ochrona lokatora nie może oznaczać obowiązku finansowania przez prywatnego właściciela kosztów życia osoby, która nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań.
6. Jeżeli państwo chroni lokatora – państwo lub gmina powinny ponosić koszty tej ochrony
Wnosimy o wprowadzenie zasady, zgodnie z którą jeżeli obowiązujące przepisy uniemożliwiają właścicielowi odzyskanie lokalu od osoby, która uporczywie nie płaci czynszu i innych należności, finansowe konsekwencje dalszej ochrony tej osoby nie mogą być przerzucane na prywatnego właściciela.
Jeżeli ze względów społecznych lub prawnych lokator nadal może zajmować lokal mimo rozwiązania stosunku najmu lub orzeczenia nakazującego jego opróżnienie, odpowiedzialność finansową za skutki dalszego zajmowania mieszkania powinna przejąć gmina lub Skarb Państwa.
Postulujemy w szczególności:
- rekompensowanie właścicielowi należności odpowiadających czynszowi,
- pokrywanie kosztów mediów, których właściciel zgodnie z prawem nie może wstrzymać,
- pokrywanie obowiązkowych opłat administracyjnych związanych z lokalem,
- stworzenie szybkiego mechanizmu wypłaty rekompensaty bez konieczności prowadzenia kolejnego wieloletniego postępowania,
- umożliwienie gminie lub Skarbowi Państwa późniejszego dochodzenia wypłaconych środków bezpośrednio od nierzetelnego lokatora.
Państwo może chronić lokatora, ale nie powinno robić tego na koszt prywatnego właściciela.
7. Odpowiedzialność gmin za opóźnienia
Należy zwiększyć odpowiedzialność gmin w przypadkach, gdy wykonanie orzeczenia dotyczącego opróżnienia lokalu jest uzależnione od zapewnienia określonego rodzaju pomocy mieszkaniowej.
Właściciel nie powinien ponosić finansowych konsekwencji wielomiesięcznego oczekiwania na działania właściwej gminy.
8. Skuteczniejsze dochodzenie zadłużenia
Wnosimy o uproszczenie i przyspieszenie możliwości dochodzenia:
- zaległego czynszu,
- opłat administracyjnych,
- rachunków za media,
- kosztów naprawy szkód wyrządzonych w mieszkaniu,
- odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
9. Szczególna ochrona drobnych właścicieli
Postulujemy rozważenie dodatkowej ochrony osób fizycznych wynajmujących pojedyncze mieszkanie lub niewielką liczbę lokali.
W szczególności należy uwzględnić sytuację osoby, dla której wynajmowane mieszkanie stanowi znaczącą część jej majątku, zabezpieczenie przyszłości albo jest obciążone kredytem.
Prywatnego właściciela jednego mieszkania nie można traktować tak, jak profesjonalnego podmiotu dysponującego setkami lokali.
10. Kontynuowanie prac nad zmianą prawa
Apelujemy o kontynuowanie prac legislacyjnych dotyczących zwiększenia ochrony prawa własności i ograniczenia możliwości nadużywania przepisów chroniących lokatorów przez osoby świadomie niewywiązujące się ze swoich zobowiązań.
UZASADNIENIE
Prawo powinno zapewniać równowagę pomiędzy prawami właściciela i najemcy.
Najemca powinien być chroniony przed bezprawnym działaniem właściciela, nieuzasadnionym wypowiedzeniem umowy czy innymi nadużyciami. Nie może jednak dochodzić do sytuacji odwrotnej, w której przepisy stworzone w celu ochrony lokatorów są wykorzystywane przez osoby świadomie uchylające się od podstawowych obowiązków wynikających z zawartej umowy.
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest zapłata za możliwość korzystania z cudzej własności.
Właściciel mieszkania musi natomiast regulować opłaty administracyjne, podatki, koszty remontów, ubezpieczenia, a często również raty kredytu i rachunki związane z lokalem.
Jeżeli najemca przestaje płacić, koszty te nie znikają.
Nie można oczekiwać, że prywatny obywatel przez wiele miesięcy będzie finansował mieszkanie innej osoby tylko dlatego, że procedura odzyskania własnej nieruchomości jest długotrwała.
Pomoc społeczna jest zadaniem państwa
Rozumiemy potrzebę szczególnej ochrony osób, które z przyczyn od siebie niezależnych znalazły się w trudnej sytuacji życiowej.
Pomoc takim osobom jest potrzebna.
Jednak prowadzenie polityki mieszkaniowej i społecznej należy do państwa i samorządu. Koszt tej polityki nie powinien być przerzucany na pojedynczego właściciela mieszkania.
Jeżeli ustawodawca uznaje, że określona osoba mimo niepłacenia należności powinna nadal korzystać z mieszkania, należy stworzyć mechanizm publicznego finansowania takiej ochrony.
Ochrona uczciwych najemców – zdecydowanie tak. Ochrona przed nadużyciami – również.
Proponowane zmiany nie mają na celu pozbawienia uczciwych najemców należnej im ochrony.
Chodzi o stworzenie mechanizmów pozwalających odróżnić rzeczywisty problem społeczny od świadomego i uporczywego wykorzystywania przepisów.
Osoba, która przejściowo utraciła dochody, współpracuje z właścicielem i próbuje spłacać zadłużenie, znajduje się w zupełnie innej sytuacji niż ktoś, kto przez wiele miesięcy świadomie nie płaci, korzystając jednocześnie z mieszkania i mediów na koszt innej osoby.
Prawo własności musi być realne
Prawo własności nie może istnieć wyłącznie na papierze.
Właściciel musi posiadać skuteczne instrumenty pozwalające odzyskać swoją nieruchomość, gdy druga strona rażąco i długotrwale narusza zawartą umowę.
Brak odpowiedniej ochrony właścicieli może również prowadzić do ograniczenia liczby mieszkań dostępnych na legalnym rynku najmu. Osoby obawiające się wielomiesięcznych problemów z odzyskaniem własnego mieszkania mogą po prostu rezygnować z jego wynajmowania.
Dlatego apelujemy o stworzenie systemu, który będzie chronił uczciwego najemcę przed nieuczciwym właścicielem, ale również uczciwego właściciela przed nieuczciwym najemcą.
Nie domagamy się likwidacji ochrony lokatorów.
Domagamy się równowagi praw i obowiązków.