Stop zabudowie Toni

Kraków, dnia 20 czerwca 2026 r.

Mieszkańcy i właściciele nieruchomości

położonych w rejonie ulicy Waniliowej oraz w granicach obszaru objętego projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „Tonie–Gaik”

– reprezentowani przez osoby podpisane pod niniejszym pismem (lista podpisów stanowi integralną część pisma).

Osoba do kontaktu: Aleksandra Paź

Prezydent Miasta Krakowa

za pośrednictwem

Wydziału Planowania Przestrzennego

Urzędu Miasta Krakowa

ul. Mogilska 41, 31-545 Kraków

Do wiadomości:

1)​Komisja Planowania Przestrzennego Rady Miasta Krakowa

2)​Radny Miasta Krakowa Pan Grzegorz Stawowy

Dotyczy: koncepcji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „Tonie–Gaik” (powierzchnia 82 ha; jednostka ewidencyjna Krowodrza; Dzielnica IV Prądnik Biały), przedstawionej Komisji Planowania Przestrzennego Rady Miasta Krakowa w dniu 8 (ósmego) czerwca 2026 r.

UWAGI I POSTULATY DO KONCEPCJI PLANU

Działając jako właściciele i mieszkańcy nieruchomości położonych w rejonie ulicy Waniliowej oraz w granicach obszaru objętego projektem planu, składamy uwagi i postulaty do koncepcji planu na obecnym, wczesnym etapie jego sporządzania, przed skierowaniem projektu do konsultacji społecznych. Wnosimy o ich rozważenie i uwzględnienie w projekcie planu kierowanym do dalszej procedury. Wskazujemy, że przeważająca część obszaru planu położona jest w otulinie Tenczyńskiego Parku Krajobrazowego (§ 8 ust. 5 projektu uchwały), co uzasadnia ograniczenie skali i intensywności zabudowy oraz ochronę terenów zielonych.

1.​Szerokość pasa drogowego ulicy Waniliowej (teren 16KDD)

1.1.​Wnosimy o podział terenu 16KDD na dwa odrębne odcinki o różnych parametrach: odcinek od ulicy Gaik do zakrętu ulicy Waniliowej – o szerokości pasa drogowego nieprzekraczającej 6 (sześciu) metrów; odcinek od zakrętu – o szerokości właściwej dla planowanej funkcji. W razie nieuwzględnienia podziału wnosimy o zmniejszenie szerokości pasa drogowego na całym terenie 16KDD z 12 (dwunastu) metrów do parametru odpowiadającego pozostałym drogom dojazdowym, tj. 10 (dziesięciu) metrów.

1.2.​Dla terenu 16KDD (ulica Waniliowa) koncepcja ustala szerokość pasa drogowego „do 12 m” (§ 27 ust. 2 pkt 5 lit. p projektu uchwały), jednolicie na całej długości odcinka i bez poszerzeń w rejonach skrzyżowań. Pozostałe drogi dojazdowe obsługujące zabudowę mieszkaniową ustalono co do zasady na szerokość „do 10 m”, z poszerzeniami w rejonach skrzyżowań. Dla ulicy Waniliowej przewidziano zatem pas szerszy od typowego dla tej klasy dróg, mimo że wzdłuż odcinka od ulicy Gaik do zakrętu znajduje się istniejąca zabudowa jednorodzinna, a warunki terenowe nie uzasadniają pasa o szerokości 12 (dwunastu) metrów na tym odcinku.

2.​Sposób i kolejność obsługi komunikacyjnej; ograniczenie obciążenia ulicy Waniliowej

2.1.​Wnosimy o wprowadzenie do projektu ustaleń wiążących sposób obsługi komunikacyjnej nowych terenów zabudowy z nowo projektowanych dróg dojazdowych wyprowadzonych od ulicy Gaik (tereny 13KDD, 17KDD i 18KDD) oraz o ograniczenie obsługi komunikacyjnej z terenu 16KDD (ulica Waniliowa) do nieruchomości istniejącej zabudowy zlokalizowanej przy tej ulicy. Wnosimy nadto, aby przebudowa ulicy Waniliowej nie stanowiła drogi obsługi inwestycji realizowanych na nowych terenach.

2.2.​Koncepcja przewiduje budowę nowych odcinków dróg dojazdowych od ulicy Gaik (§ 14 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 pkt 1 – tereny 13KDD i 18KDD), a jednocześnie ujmuje ulicę Waniliową (teren 16KDD) w wykazie dróg do przebudowy (§ 14 ust. 2 pkt 2). Jednocześnie § 14 ust. 3 stanowi, że „nie wyznacza się miejsc zjazdów z dróg publicznych”, co pozostawia możliwość obsługi nowej zabudowy zjazdami bezpośrednio z ulicy Waniliowej. Ulica Waniliowa w obecnym stanie nie jest w stanie przyjąć ruchu generowanego przez planowaną zabudowę nowych terenów. Brak ustalenia sposobu i kolejności obsługi komunikacyjnej prowadzi do ryzyka przekształcenia lokalnej drogi obsługującej zabudowę jednorodzinną w drogę dojazdową do nowych osiedli.

3.​Postulat alternatywny względem pkt 1 – charakter odcinka od ulicy Gaik do zakrętu

3.1.​W razie nieuwzględnienia postulatów z pkt 1 wnosimy o oznaczenie odcinka ulicy Waniliowej od ulicy Gaik do zakrętu jako ciągu pieszo-jezdnego (symbol KDX) albo terenu komunikacji pieszo-rowerowej, z jednoczesnym dopuszczeniem w tekście planu dojazdów do nieruchomości, ruchu pojazdów komunalnych oraz zaopatrzenia.

3.2.​Takie oznaczenie utrwala lokalny, obsługowy charakter odcinka i wyklucza jego przekształcenie w drogę przelotową do nowych terenów, przy zachowaniu pełnego dostępu komunikacyjnego do istniejących nieruchomości.

4.​Wysokość i charakter zabudowy

4.1.​Wnosimy o obniżenie maksymalnej wysokości zabudowy w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), w szczególności w terenach sąsiadujących z istniejącą zabudową przy ulicy Waniliowej, do parametru odpowiadającego istniejącej zabudowie i dotychczas wydawanym decyzjom o warunkach zabudowy, tj. rzędu 8–9 (ośmiu–dziewięciu) metrów, oraz o odpowiednie obniżenie maksymalnej wysokości obiektu budowlanego, ustalonej obecnie na 11 (jedenaście) metrów.

4.2.​Koncepcja ustala dla terenów MN maksymalną wysokość zabudowy 10 (dziesięć) metrów oraz maksymalną wysokość obiektu budowlanego 11 (jedenaście) metrów (§ 17 i § 18 ust. 3 pkt 6 i 7). Istniejąca zabudowa oraz dotychczas wydawane w tym rejonie decyzje o warunkach zabudowy przyjmowały wysokości rzędu 8–9 (ośmiu–dziewięciu) metrów. Ustalenie wyższych parametrów narusza zasadę nawiązania nowej zabudowy do istniejącej, a położenie obszaru w otulinie Tenczyńskiego Parku Krajobrazowego dodatkowo przemawia za ograniczeniem gabarytów.

4.3.​Wnosimy o utrzymanie na obszarze planu wyłącznie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o podtrzymanie wykluczenia zabudowy jednorodzinnej szeregowej i grupowej (§ 17 ust. 2 i § 18 ust. 2) oraz o niewprowadzanie terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zachowanie jednorodzinnego charakteru zabudowy bezpośrednio ogranicza docelową liczbę mieszkańców i obciążenie układu komunikacyjnego, w tym ulicy Waniliowej.

5.​Parametry zabudowy terenów bezpośrednio sąsiadujących z ulicą Waniliową (17MN i 18MN)

5.1.​Wnosimy o objęcie terenów 17MN i 18MN, bezpośrednio przylegających do ulicy Waniliowej, łagodniejszym reżimem parametrów ustalonym dla terenów wymienionych w § 17, tj.: minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki 1500 (tysiąc pięćset) m² dla zabudowy wolnostojącej i 800 (osiemset) m² dla zabudowy bliźniaczej; maksymalna nadziemna intensywność zabudowy 0,4; maksymalny udział powierzchni zabudowy 20% (dwadzieścia procent); minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej 70% (siedemdziesiąt procent).

5.2.​Koncepcja zalicza tereny 17MN i 18MN do grupy o gęstszych parametrach (§ 18 w związku z § 6 ust. 3 pkt 2): minimalna działka 1000 (tysiąc) m² / 600 (sześćset) m², intensywność 0,5, udział powierzchni zabudowy 25% (dwadzieścia pięć procent), powierzchnia biologicznie czynna 65% (sześćdziesiąt pięć procent). Tereny te sąsiadują bezpośrednio z istniejącą, mniej intensywną zabudową jednorodzinną przy ulicy Waniliowej; ustalenie dla nich gęstszych parametrów niż dla pozostałych terenów jednorodzinnych w planie nie znajduje uzasadnienia i narusza zasadę nawiązania do istniejącego sąsiedztwa.

6.​Funkcja usługowa terenu 6MN-U przylegającego do ulicy Waniliowej

6.1.​Wnosimy o ograniczenie funkcji usługowej w terenie 6MN-U, bezpośrednio przylegającym do ulicy Waniliowej, oraz o dostosowanie jego parametrów do sąsiedniej zabudowy jednorodzinnej, w szczególności o obniżenie maksymalnej intensywności zabudowy i udziału powierzchni zabudowy oraz o wykluczenie usług mogących powodować uciążliwości dla zabudowy mieszkaniowej.

6.2.​Koncepcja dopuszcza w terenie 6MN-U zabudowę usługową o nadziemnej intensywności do 0,8 i udziale powierzchni zabudowy do 40% (czterdziestu procent), przy obniżeniu minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej do 50% (pięćdziesięciu procent), a także lokalizację przedszkoli i parkingów (§ 20 ust. 3). Są to parametry i funkcje istotnie odbiegające od charakteru istniejącej zabudowy jednorodzinnej przy ulicy Waniliowej, z którą teren ten bezpośrednio graniczy.

7.​Tereny zieleni i powierzchnia biologicznie czynna

7.1.​Wnosimy o utrzymanie w projekcie terenów zieleni naturalnej (ZN) w zakresie nie mniejszym niż w koncepcji, o niezwiększanie terenów przeznaczonych pod zabudowę kosztem terenów zieleni oraz o utrzymanie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej ustalonego dla terenów MN, tj. 65% (sześćdziesięciu pięciu procent) – 70% (siedemdziesięciu procent).

7.2.​Koncepcja wyznacza tereny zieleni naturalnej (§ 33 – tereny 1ZN–17ZN) oraz ustala minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenów MN na poziomie 65–70% (§ 17 i § 18 ust. 3 pkt 2). Z uwagi na położenie obszaru w otulinie Tenczyńskiego Parku Krajobrazowego dalsze przeznaczanie terenów zielonych pod zabudowę jest nieuzasadnione; zwiększyłoby ono nadto docelową liczbę mieszkańców i obciążenie układu komunikacyjnego, w tym ulicy Waniliowej.

8.​Tereny usług 1U i 2U – wykluczenie stacji paliw i funkcji uciążliwych

8.1.​Wnosimy o wykluczenie w terenach 1U i 2U lokalizacji stacji paliw płynnych oraz funkcji mogących powodować uciążliwości dla zabudowy mieszkaniowej, w szczególności obiektów przemysłu wysokich technologii i parkingów wielopoziomowych, a także o obniżenie dopuszczalnej skali zabudowy usługowej.

8.2.​Koncepcja dopuszcza w terenach 1U i 2U stację paliw płynnych, obiekty przemysłu wysokich technologii, budynki zamieszkania zbiorowego oraz garaże i parkingi wielopoziomowe, przy maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy 1,6, udziale powierzchni zabudowy 40% (czterdziestu procent) i wysokości obiektu budowlanego do 16 (szesnastu) metrów (§ 22 oraz § 14 ust. 7 pkt 3). Katalog przedsięwzięć dopuszczonych mimo ogólnego zakazu obejmuje także stacje paliw, centra handlowe oraz zabudowę przemysłową i magazynową (§ 8 ust. 6 pkt 1).

9.​Maszty i wieże telekomunikacyjne w terenach zabudowy mieszkaniowej

9.1.​Wnosimy o wykluczenie lokalizacji wolnostojących masztów i wież telekomunikacyjnych w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), analogicznie do wykluczenia ustalonego dla terenów zieleni, lasu i wód.

9.2.​Koncepcja dopuszcza lokalizację anten, masztów i stacji bazowych w całym obszarze planu (§ 13 ust. 8 pkt 3), wyłączając jedynie tereny lasu, wód, większość terenów zieleni naturalnej oraz tereny objęte ochroną konserwatorską (§ 13 ust. 8 pkt 4), a dla infrastruktury telekomunikacyjnej w terenach MN ustala wysokość do 20 (dwudziestu) metrów (§ 16 ust. 3 pkt 2). Lokalizacja wolnostojącego masztu o takiej wysokości w terenie zabudowy jednorodzinnej byłaby niewspółmierna do charakteru tej zabudowy.

10.​Stawka procentowa (opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości)

10.1.​Wnosimy o obniżenie albo zróżnicowanie stawki procentowej, ustalonej w projekcie jednolicie na 30% (trzydzieści procent) dla wszystkich terenów, w szczególności o jej obniżenie dla istniejących, zabudowanych terenów zabudowy jednorodzinnej.

10.2.​Projekt ustala stawkę procentową służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30% (trzydziestu procent) – maksymalnej dopuszczalnej ustawowo – dla wszystkich terenów objętych planem (§ 15). Dla istniejących nieruchomości zabudowanych przy ulicy Waniliowej, których sposób korzystania nie ulega zmianie, ustalenie stawki w maksymalnej wysokości nie znajduje uzasadnienia.

11.​Zastrzeżenie roszczeń z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

11.1.​W razie uchwalenia planu w kształcie, w którym korzystanie z naszych nieruchomości w dotychczasowy sposób stałoby się niemożliwe lub istotnie ograniczone, albo w którym doszłoby do obniżenia wartości nieruchomości, zastrzegamy możliwość wystąpienia z roszczeniami z art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo o wykupienie nieruchomości lub jej części, względnie – przy zbyciu nieruchomości – o odszkodowanie równe obniżeniu jej wartości.

11.2.​Uwzględnienie niniejszych uwag na obecnym etapie sporządzania planu pozwoli uniknąć sporów odszkodowawczych obciążających budżet Miasta.

Wnioski końcowe

a)​uwzględnienie powyższych uwag i postulatów w projekcie planu kierowanym do konsultacji społecznych;

b)​zorganizowanie spotkania poświęconego ulicy Waniliowej i jej najbliższemu otoczeniu, z udziałem projektanta planu;

c)​poinformowanie osób podpisanych pod niniejszym pismem o terminie konsultacji społecznych projektu planu, w celu złożenia uwag w trybie formalnym – na urzędowym formularzu, w terminie nie krótszym niż 28 (dwadzieścia osiem) dni (art. 8g, 8i i 8j ustawy).

Niniejsze pismo stanowi wystąpienie na etapie koncepcji planu. Jego złożenie nie zastępuje uwag składanych w toku konsultacji społecznych projektu planu i nie wyczerpuje uprawnień osób podpisanych do udziału w dalszej procedurze planistycznej.